1 стр. из 1

Большинство сделок на рынке недвижимости сегодня заключаются по принципу долевого участия в строительстве жилья. Квартиру в строящемся доме можно купить как в готовом виде, так и без чистовой отделки. Большой спрос на жилье в строящихся домах объясняется тем, что цены на них ниже, чем на вторичном рынке. Но, к сожалению, и здесь есть свои минусы. У дольщиков очень часто возникают претензии к застройщикам: от нарушения сроков сдачи объектов в эксплуатацию до плохого качества строительства.

Квартира — это такой же товар, как и любой другой, и платя за нее немалые деньги, вы должны знать, хотя бы на бумаге, что покупаете. В договоре, как минимум, должны быть указаны: перечень и качество выполняемых работ, соответствующее нормативным документам; сроки начала и окончания строительства; ответственность сторон. Проект дома и квартиры является обязательным приложением. Подписывая договор об участии в «долевке», обратите особое внимание на пункт об объекте строительства: должно быть четко прописано, в каком виде квартира сдается. В квартире без чистовой отделки в отличие от квартиры совсем без отделки должны быть проведены подготовительные работы (отштукатурены стены, отшпатлеван потолок, устроена цементная стяжка) согласно СНиП. После этого остается сделать только косметический ремонт. Установку сантехники можно поручить строителям или же остановить свой выбор только на сантехнической разводке (трубопровод до места ее подключения) или вводе в квартиру общедомового стояка с заглушенными отверстиями. Если квартира с чистовой отделкой, вам остается только оформить ее в собственность и спокойно перевозить вещи: она должна быть готова для вселения. В действительности иногда все по-другому.

Происходит это чаще всего из-за того, что в договорах долевого строительства наиболее подробно освещена финансовая сторона, а об остальном сказано общими словами. К тому же соглашение между инвестором (зачастую он же является и застройщиком) и частным лицом может называться как угодно. Это, например, договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также «о совместной деятельности», «инвестиционный договор», «о долевом инвестировании», «договор долевого строительства», «об уступке прав требований» и др. В связи с этим дольщик не защищен ни юридически, ни экономически. Не стоит воспринимать предложенный вам документ как истину в последней инстанции. Договор — это двусторонняя сделка, в которой каждая из сторон имеет право вносить свои условия. Если вы хотите контролировать процесс строительства, то имеете право запрашивать у организации, с которой состоите в договорных отношениях, все интересующие документы. По Гражданскому кодексу заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных материалов, а также правильностью использования подрядчиком материала заказчика. Но поскольку при участии в долевом строительстве вы являетесь не заказчиком, а одним из инвесторов, для осуществления такого контроля необходимо внести в договор соответствующее условие. Иначе вас просто не пустят на стройку в соответствии с требованиями техники безопасности.

Принимая квартиру у застройщика в зависимости от времени года обратите внимания на то, нет ли промерзания на стыках стен или следов протечек. Перед подписанием акта приема-передачи желательно проверить качество выполненных работ. Целесообразно принимать квартиру у застройщика в присутствии специалиста. Оценить качество строительных и отделочных работ самому, не будучи профессионалом, невозможно. Так, в одной из трехкомнатных квартир нового дома на Комендантском пр. экспертом было установлено наличие 40 дефектов: отсутствие изоляции между стяжкой полов и стенами, трещины на цементной стяжке полов, на стыке стен и потолка; пустой наружный слой монтажных швов оконных блоков между откосом и блоком на глубину до 70 мм, из шва легко извлекается не уплотненная и не антисептированная пакля; розетки установлены криво; дверные откосы имеет отклонения от вертикали от 20 до 40 мм и т. п. Все выявленные недостатки являются существенными по требованиям ГОСТ и СНиП. Если вы обнаружили, что работы проведены некачественно, укажите все дефекты в акте приема-передачи и там же назначьте разумный срок для их устранения.

При производстве работ может возникнуть необходимость корректировки проекта, в результате чего конструктивно меняется план жилых помещений. Часто подобные изменения не согласовываются с дольщиками. Так, при приеме квартиры у застройщика гражданин Н. обнаружил, что по потолку через две комнаты долгожданной квартиры протянулись железобетонные балки шириной 65 см, выступающие на 30 см по высоте. В этой ситуации потребитель имеет право на уменьшение стоимости квартиры или на расторжение договора и возврат денежных средств.

С 1 апреля в силу вступает федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который значительно ужесточает обязанности застройщиков и наделяет граждан невиданными доселе правами. В частности, каждый договор будет подлежать государственной регистрации, что исключает угрозу продажи одних и тех же квартир разным покупателям. В случае нарушения застройщиком сроков строительства или передачи объекта он будет обязан возместить дольщику ущерб. Закон также вводит обязательное требование о раскрытии всей информации о застройщике (кто является учредителем, в каких проектах принимал участие, величина собственных денежных средств и размер кредиторской задолженности). В течение 14 дней до дня заключения первого договора с дольщиками строительные компании будут обязаны опубликовать в СМИ подробную информацию о проекте (этапы и сроки строительства, количество квартир, парковочных мест, сведения о земельном участке и т. д.).

По новому законодательству в договоре в обязательном порядке должны быть указаны:
 -  определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
 -  срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
 -  цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
 -  гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок для объекта долевого строительства будет устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи квартиры дольщику, если иное не предусмотрено договором. При отсутствии в договоре перечисленных выше условий договор считается незаключенным.
 
Действие нового закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, разрешения на строительство которых получены после вступления закона в силу. Спорные вопросы, возникшие до этого времени, решаются в рамках Гражданского кодекса РФ и закона РФ «О защите прав потребителей».

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!