1 стр. из 1

26–27 октября состоялась научно-практическая конференция «Пути и методы решения проблем инвестиционно-строительного комплекса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в современных условиях». Под эгидой правительства Санкт-Петербурга организаторами мероприятия выступили: Союз строительных объединений и организаций, Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», Санкт-Петербургский союз строительных компаний, Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Из-за того, что вице-губернатор Санкт-Петербурга А. Вахмистров не смог прибыть на конференцию, с положением дел в строительном комплексе города собравшихся ознакомил председатель Комитета по строительству Р. Филимонов.

За 9 месяцев 2005 г. введено в эксплуатацию 1,2 млн. кв. м жилья. По прогнозам Комитета по строительству, всего в этом году будет построено порядка 2,3 млн. кв. мжилья.

Разработан и утвержден проект планировки территории жилого района «Славянка». Постановлением городского правительства ЗАО «Балтийская жемчужина» предоставлено право проектирования и строительства многофункционального комплекса ориентировочной площадью застройки 1,49 млн. кв. м.
Ведется работа по реконструкции кварталов сложившейся застройки. Принята Адресная программа санации жилых домов первых массовых серий на 2005–2008 гг.

Позитивные изменения наблюдаются в бюджетном строительстве. В 2004 г. было возведено 5 жилых домов общей площадью 40,1 тыс. кв. м, что в 2 раза больше, чем в 2003 г. В 2005 г. объем бюджетного строительства также увеличился в 2 раза: планируется построить около 100 тыс. кв. м жилья (примерно 2 тыс. квартир).

Упразднена инвестиционно-тендерная комиссия, и разработан закон, регламентирующий полномочия и порядок работы по предоставлению земельных участков и объектов недвижимости для строительства через торги. В качестве временной меры была разработана схема проведения торгов по короткому пакету, которые позволяли максимально быстро, в условиях дефицита инженерно подготовленных участков, обеспечить рынок недвижимости долгосрочным предложением.

Всего за 2004–2005 гг. подготовлено 130 земельных участков по короткому пакету (строительство 1,57 млн. кв. м): 88 земельных участков продано на торгах (34 — под строительство 807 тыс. кв. м жилья); 14 участков дорабатываются до полного пакета (строительство 156 тыс. кв. м).

В 2004 г. было разработано Положение о порядке проведения конкурсов на право подготовки документации для проведения торгов, согласно которому принять участие в конкурсах могут юридические лица, их объединения и индивидуальные предприниматели. Проведено 17 конкурсов. В настоящее время документация разрабатывается по 59 участкам, подготовлено 13 полных пакетов, 4 из которых реализованы на торгах.

Проблема инженерной подготовки территорий решается правительством в рамках принятой комплексной программы на 2004–2010 гг., главная цель которой — повышение эффективного использования земельных ресурсов города. Определены приоритетные направления развития города: Северо-Приморская, Северная и Приморская юго-западная части. В целом к 2010 г. планируется подготовить 23 новые площадки (856 га под строительство более 13 млн. кв. м объектов жилищно-гражданского назначения). В рамках программы возведение жилья осуществляется параллельно со строительством объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры.

Комплексный подход к развитию городских территорий позволяет также обеспечить существенный резерв для жилищного строительства, которое предусмотрено новым Генеральным планом Санкт-Петербурга в масштабе примерно на 70 млн. кв. м.

Вместо руководителя федеральной службы по строительству и ЖКХ С. Круглика, который также не смог прибыть на конференцию, с рассказом о современном состоянии, проблемах и перспективах развития строительного комплекса России выступил помощник министра регионального развития РФ П. Горячкин.

Он остановился в основном на «болевых точках» строительной отрасли и прежде всего на пакете из 27 законов, принятых в последнее время Госдумой. Многие положения этих документов вызывают серьезные нарекания со стороны представителей строительного комплекса страны как мешающие быстрому и эффективному развитию отрасли. П. Горячкин заверил собравшихся, что в федеральном правительстве понимают имеющиеся проблемы и стремятся разрешить их, в том числе и путем внесения поправок и улучшений в эти законодательные акты. В этом отношении идет большая работа.

О состоянии законотворческой работы, обеспечивающей развитие инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга, рассказал депутат Законодательного Собрания города, член комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам, президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний В. Гольман.

Законодательное Собрание стало больше внимания уделять рассмотрению и принятию городских законов, направленных на развитие инвестиционно-строительной сферы города. Это связано, с одной стороны, с активизацией работы соответствующей комиссии, а с другой стороны, с принятием в конце 2004 г. пакета федеральных законов, что потребовало соответствующей корректировки и разработки новых городских законов.
В первом чтении практически единогласно принят Генеральный план развития Санкт-Петербурга на период до 2025 г.Следует также отметить подготовку правительством города для рассмотрения ЗакСом «Концепции социально-экномического развития Санкт-Петербурга на долгосрочную перспективу». Кроме того, недавно была принята Программа социально-экономического развития Санкт-Петербурга на 2005–2025 гг. Это говорит о возврате к практике планирования развития.

Очень важная тема — создание системы открытых, цивилизованных торгов на объекты недвижимости, а проще говоря, «пятна» застройки. С 1 октября 2005 г. вступил в силу порядок предоставления «пятен» только на торгах, а по жилым домам — на аукционах. К сожалению, город к массовым торгам готов плохо. Опыт торгов по «коротким пакетам», проводившихся в 2004 г., оказался малоудачным. Новый Градостроительный кодекс вообще запрещает целевое предоставление «пятен» под жилищное строительство и требует «полных пакетов». Между тем, городской закон 2004 г. предусматривает подготовку «пакетов» фирмами на конкурсной основе и за цену, не превышающую 5% от цены объекта. Все это создает «узкое место» для развития строительства. Поэтому, по инициативе «Союзпетростроя», в закон внесены соответствующие поправки, предусматривающие участие в подготовке пакетов самих застройщиков и повышение платы за эти работы до 15%.

О перспективах и реалиях привлечения инвестиций в строительный комплекс Санкт-Петербурга рассказал заместитель председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Н. Асаул.

В городе идет реализация ряда стратегических инвестиционных проектов разного направления. В сфере развития транспортной и промышленной инфраструктуры надо отметить: западный скоростной диаметр, программу строительства тоннелей, морской пассажирский терминал, надземный экспресс. Среди проектов развития депрессивных промышленных территорий в центральных районах города — остров Новая Голландия и Московская-Товарная. Из проектов комплексного развития новых районов выделяется многофункциональный комплекс «Балтийская жемчужина», а в культурной сфере — строительство второй сцены Мариинского театра.

Важной задачей является развитие электронной геоинформационной системы — нового web-сайта: www.investinfo.spb.ru. Эта система позволяет получить информацию об объектах, предлагаемых инвесторам; реализуемых инвестиционных проектах (проектно-изыскательских работах, объектах строительства и реконструкции); материалах Генерального плана Санкт-Петербурга (существующее функциональное зонирование, планируемое преобразование территории к 2025 г. и т. д.); охраняемых объектах; административном делении города; транспортной сети Санкт-Петербурга; стратегических проектах.

Для привлечения новых инвестиций необходимо активное участие в международных инвестиционных выставках, являющихся важнейшими событиями рынка недвижимости и местом встречи крупнейших инвестиционных, девелоперских, инженерно-архитектурных и консалтинговых компаний со всего мира. Участие в выставках способствует продвижению имиджа Санкт-Петербурга, повышению его инвестиционной привлекательности, привлечению иностранных структур к реализации проектов Санкт-Петербурга, росту объемов иностранных инвестиций в экономику города. К крупнейшим мероприятиям следует отнести: Международную выставку инвестиций в строительство Cityscape (Дубай, Объединенные Арабские Эмираты); Международную выставку коммерческой недвижимости Exporeal (Мюнхен, Германия); Международную выставку профессионалов рынка недвижимости Barcelona Meeting Point (Барселона, Испания); форум MIPIM (Канны, Франция).

На источниках финансирования строительства и поиске альтернативных вариантов остановил свое внимание генеральный директор холдинга RBI Э. Тиктинский.

Положение на первичном рынке в 2005 г. является своего рода проверкой жизнеспособности существующих схем финансирования. Сложившаяся в первом полугодии ситуация четко показала, что строительный рынок вступил в новую фазу своего развития. Рост цен замедлился, а в отдельных случаях цены упали, покупательская активность снизилась, а объем предложений, напротив, увеличился. Минувшим летом многие строительные компании столкнулись со сложностями в финансировании текущей деятельности.

Основное финансирование деятельности застройщиков осуществляется сегодня за счет денег дольщиков (до 70–80%). Сложившаяся в этом году рыночная ситуация показала, что пришло время искать другие варианты.

Первое, к чему прибегают многие, — это банковские кредиты. До недавних пор было весьма распространено мнение, что строительство по сравнению с другими отраслями — зона повышенного риска, что во многом сдерживало предоставление кредитов. Однако в последнее время наблюдается рост активности со стороны банков, их интерес к сектору недвижимости (и строящейся в том числе) значительно вырос. В будущем число альянсов между банками и девелоперами для совместной реализации крупных проектов будет постоянно увеличиваться, такая тенденция наметилась уже и сегодня.

По сравнению с банковскими кредитами выпуск корпоративных облигаций — это привлечение финансов на более комфортных для компании условиях. Но сделать это возможно только в том случае, когда бизнес достиг уже таких масштабов, что компания интересна инвестору и может собрать диверсифицированный круг кредиторов. При этом фирма, имеющая успешный опыт публичных заимствований, и для банков становится более привлекательным заемщиком и может рассчитывать на более комфортные условия кредитования.

Срок между облигациями и IPO исчисляется не столько временными параметрами, сколько качественными. В строительстве это качество, несомненно, будет определяться впечатляющей историей успешно реализованных проектов, достаточной капитализацией, эффективностью корпоративного управления и, полагаю, наличием в бизнесе значимых стратегических соинвесторов.

С докладом «Рынок строящегося жилья: прогнозы и перспективы» выступил вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» В. Семененко.

Вряд ли кто-нибудь будет оспаривать, что объемы будущего строительства на ближайшие 2–3 года определяются сегодняшним уровнем финансирования или, вернее, темпами и ценами продаж уже строящегося жилья. Большой объем ввода в 2004–2006 гг.во многом определен временным оживлением покупательской активности в 2002–2004 гг., связанной с ростом цен на недвижимость. В строящихся сегодня домах около половины квартир куплены в 2003–2004 гг. и по более низким ценам. Цены на жилье за последние 3 года выросли почти в 2 раза; стоимость реализации проекта увеличилась в 2,2–2,5 раза.

Несмотря на активизацию спроса на строящееся жилье с августа 2005 г., фактический объем предложения по-прежнему превышает платежеспособный спрос. Покупателей не становится меньше. Просто объемы строящегося жилья измеряются метрами, а покупаемого — квартирами. В сегменте массового спроса средняя площадь квартир уменьшается из-за увеличения доли малогабаритного жилья и студий. Получается, что для того, чтобы продать такую же площадь, что и год-два назад, сегодня требуется больше не только денег у покупателей, но и самих покупателей.

Суммарная площадь объектов, готовящихся к выходу на рынок, увеличивается. Только на стадии «проектирования и строительства» сегодня находится 5,8 млн. кв. м присутствующего на рынке жилья и свыше 4 млн. кв. м готовящегося к выходу. В год максимального спроса (2003 г.) в стадии строительства находилось менее 4,5 млн. кв. м и всего 3 млн. готовилось к выходу на рынок. То есть по сравнению с 2003 г. объем рынка увеличился почти на 25%, а спрос сократился более чем на 20%.

Ни ипотека, ни рост доходов населения сами по себе не смогут обеспечить требуемые для соблюдения баланса спрос/предложение и прирост покупателей строящегося жилья. Следовательно, необходимо разрабатывать действенные механизмы и новые финансовые схемы, стимулирующие реализацию нового жилья.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!